Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif , vous avez probablement déjà besoin de savoir que les taux début 2018 sont extrêmement bas, ce qui vous permet d’obtenir presque un financement gratuit par rapport à l’évolution générale des prix immobiliers.
Cette composante de financement représente un coût d’investissement important tel que détaillé dans notre bilan de résultat d’actif : sur un bien de 400 000 euros financé avec seulement 50 000 contributions, l’intérêt sur emprunt s’élève à 350 €/mois par ordre de grandeur, avec des variations possibles de /- 50 €/mois selon le taux vous serez en mesure d’obtenir.
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Dans cet article, nous allons expliquer comment obtenir du financement pour votre investissement locatif et comment réduire le coût du crédit.
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Plan de l'article
Taux historiquement bas
Après la crise de 2009, la Banque centrale européenne a tenté d’amortir le choc de la crise des subprimes en ouvrant le robinet de crédit. Le secteur immobilier est la catégorie d’actifs qui a le plus bénéficié de cette politique : pour un prêt de plus de 20 ans, les taux sont passés de 3,5 % en 2014 à moins de 1,7 % début 2018 selon le baromètre des taux d’intérêt des prêts immobiliers de Pretto.fr.
La baisse est donc très forte, même en termes réels, c’est-à-dire par rapport à l’inflation, qui a très peu baissé entre 2014 et 2018.
Cette baisse des taux d’intérêt explique en partie le boom des transactions, car elle résout une grande partie des ménages en obtenant des gains nets de pouvoir d’achat.
Si nous prenons l’exemple de l’investissement locatif de 400 000€ avec une contribution de 50 000€, le coût mensuel des intérêts est passé de 753 €/mois à 350 €/mois entre 2014 et début 2018. Donc, l’économie est réelle, mais vous devez obtenir votre prêt immobilier pour financer cet investissement locatif que vous prévoyez.
Assembler un dossier de financement solide
Compte tenu des taux extrêmement bas, il est évidemment tentant de financer un maximum de votre propriété par emprunt. Sachez que plusieurs critères demander à évaluer votre dossier de prêt :
Votre revenu pour rembourser les acomptes provisionnels mensuels
C’ est un paramètre évident, mais votre capacité à financer dépendra de vos revenus et plus précisément de votre taux d’endettement et de votre repos à vivre .
Votre taux d’endettement est défini comme l’ensemble des dépenses récurrentes que vous devrez payer (y compris, mais sans s’y limiter, les versements mensuels du prêt) divisé par votre revenu.
En ce qui concerne les charges récurrentes, votre ratio d’endettement pour un investissement locatif est influencé négativement par :
- tout remboursement de loyer ou de prêt que vous devez payer par ailleurs sur votre résidence principale
- le remboursement des crédits consos que vous auriez autrement contractés
- les paiements de pension alimentaire que vous devez payer
En ce qui concerne le revenu admissible , votre taux d’endettement pour un investissement locatif est favorablement influencé par :
- votre revenu du travail si elles proviennent d’une stable situation d’emploi (salariés permanents, retraités, travailleurs indépendants ayant plus de 2 ans d’activité). Les revenus provenant de contrats précaires ne sont généralement pas pris en compte.
- les loyers que vous collecterez, généralement réduits de 70% pour tenir compte des différents frais de location que vous paierez
- soutien à vos enfants, seulement s’ils sont encore mineurs à la fin du prêt. Toutes les autres allocations ne sont pas prises en compte par les banques.
Votre ratio d’endettement doit généralement être inférieur au seuil de 35 % , mais cet indicateur peut varier en fonction de votre reste à vivre, ce qui est souvent corrélé à votre niveau de revenu. Le ratio d’endettement peut ainsi atteindre 40 % pour un investissement standard si vous gagnez plus de 100 000 euros nets annuellement, jusqu’à 50 % si vous gagnez plus de 300 000 euros.
Votre historique bancaire
C’ est un critère assez simple à comprendre, mais il est vraiment préférable de ne pas avoir eu d’incidents bancaires ou de découverts importants ces derniers mois. à la demande de prêt.
Votre contribution
Même s’il est tentant de maximiser la part d’emprunt de votre investissement locatif, la banque vous demandera d’être dans la capacité minimale de financer les notaires et les frais d’agence possibles.
De plus, votre dossier est plus susceptible de passer si vous augmentez votre contribution, c’est un signe de solidité financière et de sérieux de pouvoir apporter une contribution significative ; cela semble paradoxal puisque vous cherchez à maximiser votre effet de levier, la solution réside souvent dans la domiciliation de vos revenus et vos économies éventuelles. Dans la banque, vous allez demander.
Négocier votre prêt immobilier dans le cadre d’un investissement locatif
Une fois votre dossier assemblé, vous serez en mesure de solliciter les banques et de comparer les taux offerts. Nous ne parlons que des taux bancaires, mais gardez à l’esprit que le coût global du financement est composé de 2/3 du prêt immobilier et 1/3 de l’assurance emprunteur (nous recommandons lecture de notre optimisation de l’assurance emprunteur).
En ce qui concerne le taux bancaire, vous devez comprendre que chaque banque a une politique de tarification différente en fonction des profils ciblés, et cette granularité de tarification peut parfois varier d’une région à l’autre, même en fonction de la succursale de votre région.
C’ est pourquoi nous recommandons habituellement à nos clients de passer par un courtier en crédit immobilier . Habituellement, ces professionnels ont à l’esprit toutes les politiques de tarification des différentes banques et seront en mesure de vous diriger vers l’agence susceptible d’accepter votre cas avec un taux compétitif.
Le problème est que la plupart des courtiers traditionnels vous facturent des frais de dossier. Nous vous recommandons donc, parmi les différents courtiers immobiliers, de passer par Pretto qui peut vous obtenir votre financement sans frais de demande (ils ne sont rémunérés que par la banque).
En plus des frais de courtage gratuits, vous bénéficierez d’un support de qualité et de services en ligne qui vous permettront d’économiser vous temps car il ne sera pas nécessaire de passer au courtier, simplement aller signer à une succursale bancaire une fois que le financement a été obtenu.
Plus d’informations sur Pretto avec le videobelow :