Alors que l’annonce de la date de sortie a suscité un frisson sur le marché, le nombre de promesses de vente a littéralement explosé depuis le 11 mai. Aujourd’hui, le rythme est 4 fois plus élevé que son point le plus bas à la mi-avril. Bilan : début juin, le marché affiche un niveau d’activité presque identique à celui qu’il a connu l’année dernière en même temps.
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Il est retourné…
Un autre signe de confiance est que le nombre de nouvelles annonces a également augmenté depuis la publication à un niveau légèrement supérieur à celui du début du mois de mars. Cela suggère non seulement que les projets de vente lancés avant la crise du coronavirus restent pertinents, mais surtout que de nouveaux vendeurs entrent sur le marché. Les bonnes nouvelles sont également soutenues par la reprise des estimations sur la plateforme Best Agents pour les projets de vente dans les trois mois à venir.
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Stabilité des prix
Ni le choc ni la récupération en V, les premiers chiffres après le confinement ne permettent pas de tirer des conclusions hâtives sur le développement du marché immobilier. Certes, le phénomène de montée généralisée observé dans la capitale et les dix plus grandes villes de France depuis le début de l’année semble être une histoire ancienne. Cependant, les données actuelles ne soutiennent pas l’idée d’un effondrement immédiat du marché.
En effet, s’il peut sembler loin du mois de février où les principales métropoles françaises ont vu leurs tarifs augmenter de 0,7% en un mois, avec un pic de plus de 1% pour quatre d’entre elles (Paris, Lyon, Lille et Rennes), les prix enregistrés le mois dernier montrent néanmoins une certaine stabilité.
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Nice, Nantes et Bordeaux, Montpellier et Rennes sont en baisse
Ainsi, sur les dix plus grandes villes de France (à l’exception de Paris), seulement cinq d’entre elles sont à la baisse. Et là encore… cette tendance semble relativement limitée (-0,1% à Nice, Nantes et Bordeaux, -0,2% à Montpellier et -0,5% à Rennes). Quant aux autres, leurs tarifs continuent d’augmenter, mais dans une moindre mesure qu’avant le début de la la crise coronavirus ( 0,6% à Lyon et Toulouse et 0,4% à Lille). Enfin, du côté parisien, si le moment est aussi pour le ralentissement, les prix ne sont pas vraiment en baisse (-0,1%).
Cependant, cet équilibre tarifaire ne présage malheureusement pas de bon augure pour l’avenir. En effet, les prix observés en mai sont principalement le résultat de négociations qui ont eu lieu avant le début du confinement et qui ont abouti à une signature définitive dans les premiers jours suivant la fin du confinement. Il est donc difficile de tirer de ces chiffres une tendance significative à long terme. À cet égard, le mois de juin sera plus décisif.
Rattrapage ou récupération ?
Un simple rebond technique ou des premiers signes d’une reprise plus durable du marché ? C’est la question qui se pose aujourd’hui lors de la lecture des différents indicateurs de Best Agents. Alors que l’indice de tension immobilière (ITI) affiche encore un excédent de demande par rapport à l’offre (25% de plus d’acheteurs que les vendeurs à Lille et Strasbourg, 24% à Toulouse, etc.), elle montre également une diminution de la tension au niveau des acheteurs. Par exemple, à Rennes où il y a maintenant seulement un peu plus de 11 acheteurs pour 10 vendeurs contre près de 14 pour 10 il y a encore trois mois. Il témoigne donc d’une certaine attente de la part des candidats immobiliers concernés par les conséquences sanitaires mais surtout économiques de la crise du coronavirus.
Nous en saurons plus cet automne
Malgré la reprise de l’activité, l’économie française connaît l’une des plus fortes récessions de son histoire. Après un premier trimestre de -5,8%, l’INSEE prévoit une baisse du PIB de -20% au deuxième trimestre. Alors que les mécanismes de soutien économique mis en place au plus fort de l’épidémie par l’État et la Banque centrale européenne ont effectivement sauvé un certain nombre d’entreprises de la faillite et assuré les revenus des ménages, il est maintenant légitime de remettre en question la capacité de ces mesures à limiter les effets de cette crise sur à long terme. Alors que les chiffres du chômage s’élèvent ( 1 million de demandeurs d’emploi de la catégorie A en 3 mois), la peur de l’avenir pèsera sur le marché immobilier d’ici l’automne.
Une autre ombre sur la table est que plusieurs facteurs (incertitudes économiques, baisse du taux d’usure, recommandations du HCSF) suggèrent que les banques sont susceptibles de resserrer leurs conditions d’octroi au cours des prochaines semaines. Cependant, ils ne devraient pas fermer complètement le robinet du crédit pour être en mesure d’atteindre leurs objectifs de production annuels de prêts immobiliers.
Les taux d’emprunt ne devraient pas augmenter
Avec l’adaptation de la politique monétaire et l’intensification de la concurrence bancaire, les taux d’emprunt ne devraient pas augmenter de manière significative. Ils continueront d’offrir des conditions de financement exceptionnelles et un pouvoir d’achat aux acheteurs qui parviennent à obtenir leur financement.
Dans ce contexte d’incertitudes, les questions sur les fondamentaux du marché immobilier restent nombreuses. Les premiers éléments de preuve montrent que le marché ne s’est pas effondrée après confinement. Cependant, il serait naïf de penser que le marché immobilier français sortira parfaitement indemne de la crise économique qui vient.
Points clés
- 160 000 ventes n’ont pas été faites avec le confinement.
- Début juin, le marché affiche un niveau d’activité presque identique à celui qu’il a connu l’année dernière en même temps.
- Le nombre de nouvelles annonces a également augmenté depuis la sortie pour atteindre un niveau légèrement plus élevé qu’au début de mars.
- Les données actuelles sur les prix de l’immobilier ne soutiennent pas l’idée d’un effondrement imminent du marché ; les prix enregistrés au cours du mois couvert montrent une certaine stabilité.
- Toutefois, ce solde tarifaire ne présage malheureusement pas de bon augure pour l’avenir. En effet, les prix observés au cours du mois de mai sont principalement le résultat de négociations avant le début du confinement. À cet égard, le mois de juin sera plus défini.
Chiffres clés
- Prix moyens par m2 en France : 2 682€ ( 0,1%)
- Prix moyens par m2 à Paris : 10 547€ (-0,1%)
- Lyon, Toulouse : 0,6%
- Renne : -0.5%